不動産投資保有・運用時の面積と境界
カテゴリ： 不動産投資
面積には、土地の面積と建物の面積の両方があります。ここでは、第三者との関係で特に重要な、土地の面積と境界との関係について説明します。法務局で全部事項証明書（登記簿謄本）を取ると「地積」が記載されています。同じく法務局備え付けの公図を見ると、おおよその敷地形状と隣接地との関係を知ることができます。しかし、それに書かれていることは正しい面積や近隣関係を保証するものではありません。
不動産取引の際には実測図（測量図）が提示されることがあります。測量士に夜実測面積が記載されているので、登記簿や公図より信頼がおけそうですが、境界が確定していない実況実測図である場合には注意が必要です。これは、境界石と思われるポイントやそれに代わる目印を基準にしてとりあえず測量したもので、境界について隣地所有者が同意しているとは限りません。
境界線をめぐっては隣地との紛争があると、解決に時間がかかります。過去から因縁めいた経緯を引きずってしまうこともあります。交渉の末、境界線が後退して土地面積が現象することもあります。このようなリスクを回避するためには、不動産取引の際に、隣地所有者から境界承諾書が添付された確定実測図を求めたほうが良いでしょう。実際には隣地所有者の数が多く、確定実測図が取引に間に合わない場合も少なくありません。そのようなときは境界について紛争がないか、売り主だけでなく、測量士にも調べてもらうと安心です。売り主の言い分と違って紛争があることがわかった場合は、売買契約の解除や売り主への責任追及ができるような対策が有効です。また、土地面積が増減した場合は清算できるようにしておきます。