不動産投資保有・運用時の第三者による利用権
カテゴリ： 不動産投資
土地（建物の敷地）には、隣地建物の利用者が通り抜けできるように、一部に通行地役権が設定されることがあります。また、電力会社や通信会社が敷地上に
電柱を設定したり、地下または建物の中に関係設備を設置したりすることがあります。それだけでなく、都市部では都市機能の複雑化に伴い、敷地の上下空間に
鉄道、道路、その他様々な社会のインフラが重なり合って建設され、敷地の自由な利用が制限されるようになってきました。このような第三者による利用権の存在は、登記簿上で確認できることもありますが、すべてが登記されているというわけではありません。賃借権の場合には登記されていることが珍しく、前所有者と利用者との間での契約や覚書という形でしか確認できないもののあります。
すでに稼動中の不動産に投資する場合、第三者の利用権があっても、建て替えや修復を行わなければキャッシュフローに影響はありません。しかし、不動産に これらの利用権が設定されている場合、ビルの修復工事を行う際にビルの外壁に足場が組めないといった障害が出ることがあります。
また、建て替えや改築の最にも、敷地を十分に生かした建物が建てられない場合があります。例えば上空に高圧線が通過している土地は地上権が設定されてい るため、建物の高さに制限が出ます。このような物件は、建て替え時の高さや大きさが限られてしまい、売価が低くなる可能性があります。
投資用の不動産を取得するときは、目先のキャッシュフローに着目しがちですが、不動産（特に土地）のもつ利用可能性を考えていくならば、第三者の利用権の存在にも注意が必要です。